车位“只售不租”最高罚50万

心愿

《江苏省物业管理条例》5月1日正式施行
新修订的《江苏省物业管理条例》（以下简称“条例”）将于5月1日施行。昨天，省人大和省政府召开“贯彻实施江苏省物业管理条例座谈会”，动员全省学习贯彻实施新规。
新《条例》将对物业管理和业主带来什么影响？昨日市房管局物业管理相关负责人作了解读。
关键词一 小区停车
变化1 车位“只售不租”最高罚50万
新条例明确，小区内车位、车库要首先满足业主停车需求，双方可约定出售、附赠抑或是出租。车库数量少于有购买需求的业主数时，可通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个。建设单位未出售或附赠的车位、车库，应当优先出租给本小区业主，租金按价格行政主管部门核定的标准执行，业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。
解读：开发商从自身利益角度考虑，对车位“只售不租”，导致一些小区路面停车混乱不堪，而地下车库却空空荡荡。为了不让新规变成一纸空文，新省条例还出台了相关处罚条款，“建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租，由物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期不改，处十万元以上五十万元以下罚款。”
变化2 人防车位租期不得超过3年
新条例明确，人防工程平时用作停车的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过3年，不得将停车位出售、附赠。
解读：对一些小区来讲，开发商能不能出售，或长时间租赁人防车位也一直是争论的焦点。现在新规就有配套的处罚条例：“如人防车位不向全体业主开放、出租期限超过3年或停车位出售、附赠的，先限期改正，逾期不改，处五万元以上二十万元以下罚款。”
关键词二 物业费收缴
变化1 指导价每3年评估一次
关于小区的物业收费问题，省新条例规定，普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。实行政府指导价的，由价格和物管部门综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度及物价指数变动情况，制定物业服务等级标准及相应的基准价和浮动幅度，每3年评估一次，可根据评估结果适时调整。
解读：如果小区物业费保持多年不变或直接降价，能契合一些业主的心态，却会让面对人工、物价等成本日渐上涨的物业企业苦不堪言。新规在这一块，给了物业企业一个“自我调节”的机会。小区业主大会成立后，完全可以和物业协商如何在提高服务质量的同时，也适当提高物业费标准。而3年一评估的规定，则更符合目前市场发展规律。
变化2 不交物业费可能被公示
对于物业费平均收缴率不高的问题，新规指出：不交物业费的，业委会、物业企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业企业可向人民法院起诉。
解读：业内人士指出，不交物业费者往往以个案绑架全体业主，在对抗物业的同时，也享受着“免费午餐”。而5月1日后，享受“免费午餐”人群会面临被公示，直至被告上法庭的后果。
关键词三 专项维修资金
变化1 八成以上资金可存定期
专项维修资金这笔较大数目的钱可以“盘活”，也是省新条例中的一大关注点。规定明确，业委会可向主管部门提出申请，将不低于住宅专项维修资金80%的款项转存为一年以上的定期存款。利息计入相关业主的住宅专项维修资金分账户。
解读：我市的专项维修资金也是一笔不小的数目。据相关负责人介绍，目前我市专项维修资金的使用率比较低，因为很多楼盘尚在保修期内。留两成的资金使用，基本没太大问题。活期与一年定期利率相差9倍多，改成定存后利息收益能增加不少。
变化2 六种情形可动用公共维修资金
新条例明确，发生以下6种危及房屋安全的情况需紧急维修改造，而相关业主不能形成法定多数意见的，可提出应急处置方案提取维修资金使用。 包括：屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；公共护栏破损严重，危及人身安全的；楼体单侧外立面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；危及房屋安全的其他情形。
解读：住宅专项维修资金是归全体业主所有的，目前规定是如需动用这笔钱，要“占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意”。市区一小区就遇到过屋面渗水，5楼业主提出动用资金修理，但签字时楼下一些业主却不赞成。而新规的“紧急提取”，就能很好解决这一尴尬的现实。
关键词四 小区管理
变化1 小区强调属地化管理
新条例指出，街道办事处具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居委会应当予以协助和配合。而主管部门则负责行政区内物业管理活动的监督管理工作。
解读：小区内的一些矛盾，往往街道和社区最了解情况，强调属地化管理，能更科学有效地击中要点，解决问题。除此之外，市区目前每个街道都成立了物管科，成为物业公司的“顶头上司”。
变化2 职能部门 将加强管理
新规明确，城管、公安、工商、环保、卫生等部门将加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理小区内违法行为。
解读：小区内的违规行为数起来不少。有违章搭建影响别人正常生活，有小区周围开了几家火锅店……以往物业公司只能上门劝阻，效果不显著。执法部门介入管理，或许会有一定突破。
关键词五 业主委员会
变化 业委会成员 可以罢免
新规指出，业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业费或专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正，不得担任业委会成员。已是业委会成员的，出现上述情形，应当予以罢免。
解读：参加业委会本意是要为全体业主服务，但事实是一些业委会内“猫腻”不少。有成员进了业委会就开始不交物业费，一个人强占2、3个车位，更甚者在其中看到了“钱景”，想尽一切办法要混入业委会。新规明确业委会由属地街道办具体指导，房管部门将会加大政策指导，新规定对业委会成员提出更高的准入要求，起到一定防范作用。

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